Byggesag
Inden du henvender dig, anbefaler vi, at du orienterer dig på denne hjemmeside, om hvad det kræver at søge om og gennemføre et byggeri uanset hvilken slags eller størrelse, du ønsker at opføre. Ved at orientere dig på siden er du bedst klædt på til at finde de oplysninger, som vi vil efterspørge for at betjene dig.
Hvad gælder for din ejendom?
På Kommuneplans hjemmesiden kan du se, hvilke forhold der gælder for din ejendom.
Din nye digitale forespørgselskanal
Har du et konkret projekt eller en konkret forespørgsel, som du ønsker en forhåndsafklaring på i forhold til mulighederne for at få tilladelse eller dispensation til, skal du anvende Holstebro Kommunes digitale forespørgselskanal.
Du skal anvende denne kanal, så vi får de tilstrækkelige oplysninger til at kunne vurdere sagen og give dig et korrekt svar.
Er du klar til at indsende en fuld ansøgning?
Har du en sag, hvor du er afklaret og klar til at indsende en fuld ansøgning, skal du anvende den lovpligtige ansøgningsportal Byg og Miljø.
Bemærk, at hvis du indsender en utilstrækkeligt oplyst ansøgning, vil den blive returneret for yderligere oplysning. Er sagen meget mangelfuld, og vi ikke har et grundlag for at igangsætte en egentlig byggesagsbehandling, vil den blive afvist. Du vil blive anvist til forespørgselskanalen og eventuel forhåndsdialog.
Kontakt byggesag
Har du behov for generel vejledning om regler og proces for byggesagsbehandling eller oplysning om, hvor du finder plangrundlaget for en given ejendom, kan du kontakte os på telefonnummer 9611 7550 eller ved personligt fremmøde på Holstebro Rådhus, Teknik og Miljø på anden sal, i følgende tidsrum:
Mandag til fredag kl. 8-9 og torsdag kl. 15-17.
Læs mere om reglerne for byggeri
Her kan du læse mere om reglerne for byggeri - hvad der kræver byggetilladelse, og hvad der ikke gør. Du kan også finde mere information omkring vores sagsbehandlingstider, anden lovgivning f.eks. om dit byggeri kræver landzonetilladelse m.m.
Har du ændringer til din BBR?
Hvis du har foretaget ændringer på din ejendom, som ikke er registreret i BBR, kan du rette oplysningerne ved at logge ind på Ret BBR.
Har du spørgsmål til om din grund kan udstykkes i forhold til ejendomsavancebeskatning?
Det kan skyldes at du ønsker en vurdering om en ejendom vil blive beskattet efter muligheden for udstykning, eller hvis din ejendomsvurdering giver anledning til at overveje om grunden kan udstykkes.
Uanset årsagen til dit spørgsmål, så skal du klikke på linket længere nede og besvare de spørgsmål der kommer frem i mailen. Når du har besvaret sender du blot mailen afsted, og herefter vil Teknik og Miljø tage stilling til den din henvendelse, og give dig et vejledende svar.
I mailen skal du besvare:
- Adressen
- Matrikel nummer
- Om der gælder en lokalplan for ejendommen?
- Har lokalplanen bestemmelser omkring udstykning (disse er ofte anført i lokalplanens § 4)
Hvorfor skal vi vide dette?
En lokalplan eller byplanvedtægt kan fastsætte bestemmelser, der f.eks. regulerer en minimum grundstørrelse eller anviser en forudbestemt plan for udstykning.
Såfremt lokalplan eller byplanvedtægt fastsætter sådanne bestemmelser, er disse gældende for ejendommen, og skal efterkommes.
Vær opmærksom på at der også kan være en tinglyst deklaration for en ejendom, som medfører lignende bestemmelser.)
- Hvad er ejendommens zonestatus - by-, sommerhus- eller landzone?
Hvorfor skal vi vide dette?
Zonestatus fortæller om ejendommen er beliggende i det åbne land (landzone), byzone eller i et udlagt sommerhusområde.
Dette er særdeles vigtigt, da der kan være stor forskel på hvilke muligheder der er for udstykning i de forskellige zoner.
Generelt må det indledende oplyses at udstykning i det åbne land, er vanskeligt. - Hvor stor er grunden? (m2)
Hvorfor skal vi vide dette?
Jf. Bygningsreglementet har man ret til at udstykke en ejendom i byzone, hvis den er over 1400 m², da mindstekravet til en grundstørrelse til parcelhusbyggeri er min. 700 m².
Det vil dog ligeledes kræve at der kan etableres en vejadgang til begge nye matrikler.
Såfremt en udstykning er hindret af et eksisterende byggeri som i kommuneplanen er udpeget som bevaringsværdigt, vil dette kunne medføre at retten til udstykning ikke kan udnyttes pga. anden lovgivning.
Såfremt du mener der er forhold der hindrer en udstykning, bedes du redegøre for dette (vedhæft gerne en skitse/luftfoto.)
OBS. Hvis din henvendelse handler om at foretage en egentlig udstykning, skal du kontakte Team Byggesag via den digitale forespørgselskanal på www.holstebro.dk/byggesag.
Hvor svært kan det være? Ret svært!
I 2018 kom der et nyt bygningsreglement, der skulle gøre det hurtigere at få en byggetilladelse. Det gjorde man ved at øge bygherrens ansvar for at dokumentere og reducere kommunernes opgave med at kontrollere dokumentationen, inden tilladelsen udstedes.
Det har ført til at rigtig mange synes det er svært at komme igennem en ansøgningsproces. Og mange bliver også overraskede over hvad man skal levere af dokumentation, efter man har bygget færdig.
Hvis du ikke selv har den store byggetekniske indsigt og kendskab til bygningsreglementets mange bestemmelser, så anbefaler vi at du finder en professionel rådgiver som kan hjælpe dig med at lave tegninger og dokumentation.
Kort sagt, så er det dit ansvar at byggeriet overholder alle relevante krav i både bygningsreglementet, samt anden relevant lovgivning. Dette ansvar følger med, uanset om ansøger er privat eller professionel rådgiver.
Det sikrer dig den hurtigste vej til din byggetilladelse at alt er på plads når du sender ansøgning, og du undgår både at betale for unødvendig sagsbehandlingstid og besvær med at få ansøgningen tilbage, med krav om levering af oplysninger, som du kunne have sendt med første gang du indsendte ansøgningen.
Her kan du læse mere om hvad der er din opgave og dit ansvar som ansøger, hvis du selv laver din ansøgning, eller hvad du skal aftale med din rådgiver at denne skal levere, hvis du vælger en rådgiver!
Når du har læst og fulgt vejledningen, så skal du indsende din ansøgning via Byg og Miljø.
Vi laver straks behandling på de sager, hvor alle oplysninger og tegninger er med fra starten, så jo bedre din ansøgning er – jo hurtigere får du en tilladelse.
Det betyder også at du kan spare penge. Prisen for en byggetilladelse udregnes efter hvor lang tid, sagsbehandlingen af den enkelte sag tager.
Hver gang din sagsbehandler skal kontakte dig for eksempelvis at få målsat tegning, udregnet bebyggelsesprocent, efterspørge nødvendigt materiale eller bevare spørgsmål om din byggesag, så går der tid. Tid som registreres på din byggesag.
Jo mindre tid sagsbehandleren skal bruge på din sag – både før og efter tilladelsen – jo billigere bliver din byggesag.
Husk at selvom du modtager din byggetilladelse og du nu kan gå i gang med byggeriet, så er din byggesag ikke afsluttet – og dermed er din faktura heller ikke afsluttet.
Du modtager først en den endelig regning for byggesagen, når den er endeligt afsluttet, og du har indsendt alt den dokumentation, der er krævet i byggetilladelsen.
”Når jeg har fået en byggetilladelse, så må jeg bygge”
Det er fuldstændig rigtigt, men en byggetilladelse er fyldt med betingelser – og dem skal du for din egen skyld sikre er overholdt.
Det kan nemlig blive rigtigt dyrt for dig, hvis ikke du er på forkant med at betingelserne er overholdt.
Vi oplever at mange bliver overraskede, når byggeriet er færdig, og de skal indsende dokumentation for at afslutte deres byggesag.
Mange er ikke opmærksom på, at deres byggeri er omfattet af en lang række krav jf. bygningsreglementet.
Derfor er det vigtigt, at du læser din byggetilladelse igennem inden du begynder at bygge, så du kan se hvilke krav du skal overholde både undervejs i byggeriet, og ved færdigmeldingen når du skal dokumentere hvordan kravene er overholdt.
Hvis ikke du eller din rådgiver har styr på det, oplever vi især 2 situationer, som begge er uheldige og som kan ende med at være ret dyre for dig.
Den typiske situation, er at banken ikke vil afslutte et lån, hvis ikke der foreligger en ibrugtagningstilladelse, men det kan også være forsikringsselskabet ikke vil forsikre bygningen.
Vi ser desværre også enkelte sager, hvor et byggeteknisk krav ikke er overholdt, og byggeriet derfor ikke er lovligt opført.
Her kan det blive ret dyrt at få lovliggjort byggeriet, da dette kan betyde en ombygning – selvom byggeriet er helt nyt.
Et byggearbejde varierer meget i kompleksitet, og derfor varierer det også hvor meget en byggeansøgning skal indeholde. Dog er det altid relevant at indsende tegningsmateriale, der viser:
- Hvad der skal bygges
- Hvor det skal bygges
- Hvordan det skal bygges
Derudover er det også altid relevant at indsende oplysning om valg af brand- og konstruktionsklasse, oplysninger om BBR og en fuldmagt, hvis ikke du selv er ejer af ejendommen.
Som udgangspunkt skal din ansøgning indeholde følgende tegninger og materiale:
Situationsplan med angivelse af:
- Indtegning af alle grundens bygninger med angivelse af afstand til skel
- Placering, udformning og antal af parkeringspladser
- Placering og udformning af fri- og opholdsarealer
- Placering og udformning af legeområder
- Oplysning om type af affaldshåndtering
- Oplysning om befæstelse, håndtering af regn- og overfladevand
- Oplysning om afledning af spildevand
Plantegning der viser:
- Bygningens indretning
- Oplysning om brandforhold
- Arealer, fordelt på enhedsniveau
Snittegning der viser:
- Bygnings- og rumhøjde
- Konstruktionernes opbygning og materialevalg
Facadetegning der viser
- Bygningens højde(r)
- Redningsåbninger
- Materialevalg
- Terrænforhold m.v.
Ikke alle punkter vil være relevante på alle sager, men det skal du som ansøger selv undersøge. Hvis der er punkter du ikke vurderer er relevant ved din ansøgning, så beskriv gerne hvorfor det ikke er relevant.
Du kan se eksempler på tegninger her.
Derudover skal du lave en beskrivelse af byggeriet, der indeholder følgende.
- Hvordan overholder byggeriet BR 18 kap. 8 – byggeret? (kan også vises på tegninger)
- Hvordan overholder byggeriet BR 18 kap. 20 – ubebyggede arealer? (kan også vises på tegninger)
- Hvilken brandklasse er byggeriet indplaceret i og hvorfor? (BR 18 §§490+§§506)
- Hvilken konstruktionsklasse er byggeriet indplaceret i og hvorfor? (BR 18 §§485+§§494)
- Oplysninger til BBR om arealer, anvendelse, materialer, varmeinstallation, vandforsyning mv.
- Erklæring om hvilke tekniske forhold i bygningsreglementet byggearbejdet er omfattet af. (BR 18 § 10)
Der er også en række dokumenter hvis du bygger eksempelvis en ny bolig, hvor det er et krav at der indsendes et tilbud om byggeskadeforsikring, men dette vil kunne afklares i en forhåndsdialog med sagsbehandleren.
Du kan finde nærmere oplysninger på bygningsreglementet.dk og bygogmiljø.dk.
Top 5 - Mangler ved byggeansøgning
I 2018 var det kun ca. 10 procent af alle byggeansøgninger, der var helt klar til sagsbehandling ved modtagelsen.
Men hvad er det for nogle ting vi oftest mangler ved de byggeansøgninger vi modtager?
Tegninger er nødvendige til alle ansøgninger. Uanset hvad der skal bygges, så er det nødvendigt at vise byggeriets omfang med tegninger. Vi modtager også ansøgninger uden tegninger, men det kan vi ikke sagsbehandle.
På de tegninger vi modtager, mangler der dog også ofte oplysninger.
Det kan f.eks. være målsætning eller oplysning om bebyggelsesprocent – begge disse er nødvendigt uanset hvad der skal bygges.
Til et mindre kompliceret byggeri, som f.eks. carporte og udhuse, er det ikke nødvendigt at indsende professionelle computer tegninger – mange kan selv tegne gode tegninger.
Men det er ikke muligt at sagsbehandle, hvis ikke vi kender de præcise størrelser, afstande og højder på byggeriet.
Der skal, enten på tegninger eller i en beskrivelse, redegøres for hvordan et byggeri overholder de brand- og konstruktionskrav, der stilles til det enkelte byggeri.
Der kan også være brandkrav til et ukompliceret byggeri af en garage, skur eller lignende i en parcelhushave. Og du skal som ansøger redegøre for hvordan du overholder disse krav.
Alt byggeri over 50 m2 har krav om redegørelse for konstruktioner – dette kan f.eks. udføres ved hjælp af beskrivelser og beregninger.
Det er vigtigt for sagsbehandlingen at vi har de korrekte fakta. Og det er desuden altid ejers ansvar at Bygnings- og Boligregistret er opdateret, og stemmer overens med din ejendom.
Vi anbefaler derfor at man altid kontroller sin BBR-meddelelse inden ansøgning.
Du kan finde din BBR-meddelelse på www.ois.dk. På den sidste side finder du et luftfoto, som kan hjælpe dig med et overblik.
Passer antallet af bygninger? Arealet på bygningerne? Anvendelsen af bygningerne? Antal badeværelse? Antal toiletter? Forsyningsoplysninger?
OBS. Hvis der er uoverensstemmelser, kan det være en god ide at kontakte kommunen, for at afklare om forholdet skal tages med i ansøgningen for at blive lovliggjort.
Ejer af ejendommen skal altid skrive under på at der må ansøges om det pågældende byggeri på den pågældende adresse/matrikel.
Hvis du, som ejer ikke selv indsender ansøgningen, så skal du underskrive en fuldmagt, til den, der søger for dig.
Vær opmærksom på at byggeri ved andelsboligforeninger, kræver underskrift fra både foreningen, og den enkelte anpartshaver.
Der er i mange byggesager også anden lovgivning end bare byggeloven, der skal påses.
Det kan f.eks. være planloven - enten i form af landzonetilladelser, eller dispensation fra en lokalplan. Eller naturbeskyttelsesloven, vejloven, jordforureningsloven osv.
Der må først meddeles byggetilladelse, når AL ANDEN RELEVANT lovgivning er overholdt.
Sådan færdigmelder du din byggesag
Spar penge og undgå problemer!
I forbindelse med færdigmelding af dit byggearbejde, skal der fremsendes relevant dokumentation for byggearbejdet.
I din byggetilladelse under punktet ”Inden der kan meddeles ibrugtagningstilladelse” er det oplistet hvilke krav dit byggeri er vurderet at være omfattet af.
Inden der kan meddeles ibrugtagningstilladelse, skal du indsende dokumentation for hvordan kravene er overholdt.
Nedenfor har vi oplistet eksempler på hvad en dokumentation kunne bestå af, inden for de enkelte områder.
Når du har samlet alt dokumentationen, sender du via din byggesag på bygogmiljø.dk, og du vil herefter modtage en ibrugtagningstilladelse, en opdatering af din BBR-meddelelse samt en afsluttende faktura for sagsbehandlingen.
Jo mindre tid din sagsbehandler skal bruge på at gennemgå det indsendte – det mindre bliver din afsluttende faktura.
Eksempler på dokumentation til færdigmelding
Tegninger, der viser niveaufri adgang.
Tegninger, der viser gangbredder, dørbredder, trapper, værn, håndlister, indvendige-/udvendige ramper.
Situationsplan, der viser udendørs adgangsforhold.
Situationsplan, der viser placering af renovation og tilgang for renovationsbil.
Tegninger, der viser niveaufri adgang.
Redegørelse for ventilation i renovationsrum.
Kloaktegning for spildevand og regnvand, herunder evt. omfangsdræn.
Drift og vedligeholdelsesmanual for afløb.
Tegninger, som udført.
Drift, kontrol og vedligeholdelsesplan.
Funktionsafprøvning og systemkontrol.
Redegørelse for tilgængelighed.
Situationsplan med byggepladsindretning.
Tegninger, som udført.
Tegningerne skal være målsat, så de redegør for:
- indretning af boliger jf. §§ 199 - 213
- indretning af offentlig tilgængelige bygninger jf. §§ 214 - 220
- indretning af arbejdspladser jf. §§ 221 - 227
- indretning af normalklasserum jf. §§ 228 -231
- indretning af hoteller jf. §§ 222 - 237
Funktionsafprøvning af elevators energiforbrug.
Certifikat på elevatoren.
Trykprøvning eller tilsvarende dokumentation for tæthed.
Energiberegning.
Drift og vedligeholdelse på anlæg.
Redegørelse for radonsikring.
Redegørelse for ventilation og vådrumssikring i toilet og baderum.
Statisk rapport / statiske beregninger / spærberegning.
Datablade legeredskaber iht. Danske Standarder for området.
Godkendelse fra legepladsinspektør.
Redegørelse for lydforhold iht. DS 490 for boliger.
Lydmåling for undervisnings- og daginstitutionsbygninger.
Redegørelse for glasareal ift. gulvareal.
Funktionsafprøvning af belysningsanlæg.
Drift og vedligeholdelsesmanual for:
- Energiforsyning
- Varme- og køleanlæg
- Funktionsafprøvning for varme- og køleanlæg
Drift og vedligeholdelsesmanual for vandinstallationer.
Drift og vedligeholdelsesmanual for ventilationsanlæg.
Funktionsafprøvning for ventilationsanlæg.
Redegørelse for ventilationsbehov, herunder angivelse af volumenmængder og strømme, samt eventuel brandsikring iht. DS 428.